2024年楼市回顾与2025年预测：全国GDP前十城市房价与成交量分析
艰难的2024年已经过去了。尽管全年房价数据仍在下滑，但交易量却在不知不觉中强劲反弹。
房地产市场首先看的是成交量，其次是价格。如果成交量没有增加，楼市就很难稳定。一般来说，一个完整的楼市周期会经历这五个阶段，因为每个城市的时间节点是不同的。我以龙头深圳为例，从最初的量减价稳（2021年），到量价齐跌（2022年），再到量涨价跌（2023年、2024年），量涨价跌（2023年、2024年）。价格会趋于稳定，最终量价会上涨。
那么你现在处于什么阶段呢？
这是我们的年终总结。我们选取了全国GDP排名前十的最重要城市的数据进行分析，最后对2025年做出了预测，仅供大家参考。
目前全国新房成交数据还没有出炉，但是930新政之后，大家应该感觉到一二线城市的成交量已经逐渐开始回暖。
首先是北京，全年二手房交易量为17.57万套，近六年（2019-2024年）仅低于2021年。
显而易见，2024年上海二手房交易量将逐步回升，最糟糕的时期已经过去，交易量已经接近2019年。
深圳将于2024年很快恢复正常交易水平。
1月1日，深圳贝壳研究院发布的数据显示，2024年深圳新建商品住宅销售37972套，同比增长20.1%；二手房销售54487套，同比增长66.3%。
增速虽大，但主要是前年市场行情不佳、基数太低所致。
而这主要是受到9月份政策的推动。此前，深圳二手房交易量从未有起色。
但这也说明了政策支持对于深圳楼市有多么重要，这至少让市场重新燃起了希望。
第二梯队我选择了全国排名第五到第十的城市。
杭州甚至创造了新的历史。楼市历史上，二手房成交量首次超过新房。
杭州贝壳研究院数据显示，全年杭州二手房成交量93632套，创2021年以来二手房交易量新高。
近十年杭州二手房交易总量 |图片来自杭州壳牌研究院
武汉贝壳数据显示，2024年二手房成交量为52702套（2023年约为42000套），成交量也开始逐步回归。
2024年全年，南京二手房成交量突破10万套，而2023年和2022年南京二手房成交量分别为99353套和71584套。南京只能说是稳定。
当然，也有一些不那么繁华的，比如苏州、重庆。
苏州上半年成交量过大，拖累全年成交量。新建及二手房共成交94188套，2023年实际同比下降14.53%。
重庆中心城区新房成交总量约520万平方米，同比下降近20%。
由于每一轮楼市复苏都领跑前线，所以这次我们也看到了这样的趋势。 2024年四大一线城市成交量集体恢复，总成交量同比增长7%。
二线城市中，只有少数经济强劲的城市率先复苏。如果算上其他省会城市，20个二线城市整体继续下滑，同比下滑11%。
至于348条线，大部分基本持续下跌，跌幅达14%。
随着三四线城市人口不断外流，房产交易量几乎逐年恶化。未来，当我们谈论房地产市场时，我们几乎会默认一二线市场。
大家要知道，未来中国房地产市场只有一二线或者一线经济圈才有机会，其余的都会逐渐被淘汰。虽然这有点残酷，但这也是事实。
取得这样成绩的主要原因有以下三点。
1、房价回调，以价换量。
别看今年一二线交易量反弹。几乎所有这一切都是通过以价格换取数量来实现的。
我查阅了几个城市的成交价格数据，发现今年二手房和新房的均价比去年都有所下降。
北京：2024年底北京二手房均价为4.9万每平方米，年降幅达18%，已回落至2016年中期水平。
上海二手房价格连续20个月下降。目前的成交价格大致是近七年来的最低水平，与2017年基本持平。
深圳新房成交均价5.4万套，同比下降10%；
深圳二手房价格最低点是在今年9月份，跌至5.87万元。第四季度出现小幅上涨趋势，收于每平方米6.3万元，同比下降3%，还算稳定。
今年杭州十区二手房住宅年均价为29129元/㎡，比去年的31460元/㎡下降7.4%。
即便是成都这样的大型贸易公司，也难逃以价换量的命运。
2024年9月，成都二手房成交额再创新低，约为15160.27元/㎡。这个价格已经低于2018年的成交均价。
但好消息是，过去两个月情况开始好转。截至12月，成都二手房成交均价已升至约16334.47元/㎡。
南京地区，新建住宅同比下降7.6%，二手住宅同比下降7.4%。
最近还有一个例子让我震惊。广州天河的奶厂堪称近两年暴发户的聚集地。
2023年初，一套面积122平米的四居室总价刚出1100万。上个月，一套同类型的公寓成交总价刚刚超过600万。一年之内，就亏损了500万。
基本上，大部分热门城市的房价都有不同程度的下跌。
但换句话来说，如果你手头有现金，那么现在提高汽车保有量的压力比两年前要小得多。
2、2024年，中国房地产政策将达到历史最大程度的宽松。
今年的政策分为五六月和金九银十两波。
其中，影响最大的首付比例已降至15%的历史低点。此外，一线城市放宽限购，广州全面放开。一线购房的准入门槛也大幅降低。
再加上住房交易税费下调、LPR下调，这些都是为了降低购房资金成本，激活了等待两年多的需求，引发一波需求爆发。
3、市场需求开始逐步释放。
这两年的下跌行情，着实让很多人感到害怕。大家都害怕山腰抄底，所以很多人都持币等待。
2024年下半年，市场下跌幅度和议价空间都在缩小，所以我一需要就上车。
四季度，全国前十城市房价企稳小幅回升。
总体而言，2024年的楼市数据将不再出现量价齐跌的情况。交易量率先大幅回升。只要这种情况持续下去，价格迟早会稳定下来。
因此，从楼市的调整阶段来看，目前大部分一二线城市已处于量涨价跌的第三阶段结束，即将进入量涨价稳阶段。 。
稳定物价，必须从两个方面入手。一方面要控供给、先去库存，另一方面要刺激需求。
因此，要让2025年房地产市场继续企稳向好，政策和激励措施肯定会不断加大。
直到房地产市场完成本周期的重大转折，即交易和价格保持稳定。
当一切手段都用尽时，2025年将是考验市场韧性的最后关键一年。
政策方面：一线城市继续放松限购，甚至有机会彻底解除限购。
从2024年的情况我们可以清楚地看到，基本上每一次交易量的小爆发都与政策有关。
尤其是930新政至今仍有一些后遗症。如果想在2025年维持下去，就必须继续做出政策努力。
近期，北上也有放宽限购的传闻，估计大概率会在2025年全面实施。
金融：降准、降息。
大家都知道，今年是放水年，所以2025年降息、降准已经成为社会共识。
央行近期再次表态，将择机降低存款准备金率和利率。
但另一方面，目前存款准备金和LPR均处于历史低位。存款准备金率已经处于7%的低位，下调空间不大。而且，央行资产负债表上的法定存款准备金率总额为21.7万亿。 。
因此，预计今年整体降准幅度将维持在1%，降准分两三次，可以向市场释放约3万亿资金。
降息空间约为50bp，但特朗普上台会增加很多不确定性，而且步伐有可能会更大，5年期直接进入前缀2。
最高管理层已经定下了基调。明年货币政策的主基调将是“宽松”。虽然有外部环境影响，但放钱的大方向不会改变。
总体来说，降低存款准备金率和利率对于房地产市场和购房者来说都是一件好事。明年买房成本将继续下降。
市场方面：分化将持续且更加极端。
一二线城市房价率先企稳，2024年一二线城市土地出让金大幅下降。
安居客监测数据显示，2024年全国65个重点城市共完成住宅用地交易2308宗，规划总建筑面积17828.7万平方米，交易规模同比下降28%。
与2021年相比，今年住宅用地交易规模下降了约64%。
这几年，我们一直处于去库存的阶段。拍卖点减少后，明年市场上的新房肯定会减少，新房出货压力也会减轻，有利于稳定价格。
二手房挂牌数量也明显减少。广州、北京、上海的二手房挂牌量较2024年中期下降了近万套，深圳也下降了3000套。
这也说明一线产品的价格已经降到了差不多的水平，现在正是开始提车的时候。
随着明年降息，上路门槛将变得更低，一线房产的租售比将进一步提升。届时，我们将真正进入“零成本购房”时代，一线房价将率先企稳。
另外，既然限价解除，2024年的土地拍卖市场上，一二线核心区域的地王将会频繁出现。仅11月份以来，就有7个城市诞生了“地王”，楼市仿佛一夜之间恢复了繁荣。预计。
三亚、天津、上海、杭州、深圳、北京等地均拍卖出最优地价或最优单价地价。
可以预见，未来一二线稀缺核心区域的改善和豪宅价格将再创新高。
另一方面，随着年轻人口不断向一二线城市聚集，大部分县城和18线城市房价下降将成为不可逆转的趋势。
尤其是这几年，不少县热衷于建设新城镇，但仍然无法引进人口和产业。大家在家乡买新城一定要小心。
小地方的租售比虽然高，但能不能租出去，以后能不能转卖都是问题，尽量远离。
最后，随着人口减少，判断房地产市场的标准不再是总销量，而是价格是否稳定。
国家发改委刚刚发文，继续推动大幅下滑后的房地产市场企稳。当然，这也是高层为2025年房地产市场设定的目标。
随着售水量持续增加，明年高端优质资产和豪宅将继续受到青睐。
另外，房地产本身的萎缩也非常大。虽然全年的很多数据还没有公布，但新开工面积、销售面积、房价都已经到了很低且稳定的位置。
市场越是低迷，开发商就越不敢拿地，这就埋下了未来市中心好地段无房可售的问题。
库存最多的地方主要集中在郊区。这些地区将面临未来几年的去库存压力，价格反弹的可能性不大。
总体来说，我预测2025年，一线城市的楼市将最先达到量增价稳的阶段。大部分二线城市可能仍处于量增价跌期的末期。三四线城市仍处于量价齐跌的阶段。 。
