普陀桃浦板块发展现状分析：从争议到生态宜居之城的转变

要在上海市区找出一个板块，这个板块要是最有“争议”的。那么普陀桃浦板块一定能排进前三。

一面有着“国际创新城”“下一个前滩”这样宏大的叙事，一面却被某些自媒体称为“普陀发展最具割裂性的板块”。

板块发展的情况究竟如何呢？近日，凤凰网房产「开工啦」栏目组前往普陀桃浦板块进行了实地走访。可以注意到，在政府政策的推动作用下，该区域的城市面貌有了显著的提升，配套设施也在逐步地变得更加完善，一个生态宜居的城市形态已经初步形成了。

板块内的新房存在大量供应的情况，在此情况下，内卷现象相当严重。这使得众多项目都面临着销售困境，有的项目从开盘开始，每个月的平均销量仅仅只有 8 套；还有的项目拿地已经一年多了，却一直不敢贸然进入市场。

Part.1

板块大量新盘陷入“去化难”的困境

楼市进入萧条期之前，普陀桃浦被寄予了诸多期许。它被定位为国际创新城，与前滩、世博相媲美。然而，自楼市下行以来，桃浦率先感受到了市场的寒冷气息。土地出让的成交情况较为低迷，新房销售也遭遇了困境。

在土地出让方面，公开资料表明，2024 年桃浦板块出让了 2 宗宅地。这 2 宗宅地都只有 1 名竞买人报名，并且最终都是以底价出让的。曾经那些争相入驻的房企早已不见，现在只剩下普陀本地的城投企业中环投资以及加大土储投资的华润，并且还是以联合体的形式拿到了这些土地。

新房市场方面，凤凰网房产上海站有统计。目前桃浦板块范围内有 6 个新房项目在售。这些项目中，有 3 个项目的网签率不足 3 成。网签率最高的楼盘网签率仅为 77%。此外，部分项目的月均销售量为 8 套。

这是在全力自救的情况下好不容易才获得的销售成绩。普陀金茂府起初案名定为景泰府。作为和金茂府同源的“府”系产品，景泰府在 2023 年 4 月第一次开盘时遭遇冷遇。其官微表明，因为未触发积分，认筹客户量也未达到管理部门设定的 2.0 入围比（422 组），所以项目提前开盘。

据悉，当时销售情况不好。于是项目方迅速启动了中介带客的行动，并且开出的“渠道费”大约为每套 10 万元。

6 月 21 日，景泰府开始了第二次认筹活动。此次加推了 241 套房源，建面约在 107 至 203 平之间。备案均价为 83341 元/平。共有 66 组客户参与了摇号。摇号率约为 27.4%。与首次开盘相比，这些数据显得更加惨淡。

对面的竞品项目卖得很红火，景泰府很无奈，只能进行升级并回归主线。在 2023 年 9 月 4 日，中国金茂华东公司宣告，项目的推广案名从“景泰府”改成了“普陀金茂府”，并且项目会全面引入金茂的科技系统。

建发海阅首府项目在全力自救。中环云悦府项目也在全力自救。中环桃源里项目同样在全力自救。据悉，建发海阅首府项目的一期在认购阶段传出了打折消息。该消息称最低折扣达到 96 折。这在上海市内新盘中是较为罕见的情况。此外，有知情人士透露，海阅首府对分销渠道非常重视。单套房的返佣甚至可以达到 11.7 万元。

老盘难以销售，区域内的新楼盘更是不敢轻易进入市场。据了解，宝华与东苑合作的项目案名被确定为紫薇之星，其外立面使用的是和光新路宝华城市之星一样的白色花岗岩干挂工艺，硬性装修标准达到了 5000 元/平方米，能与一些售价 14 万/平方米的项目相比较。当下，该项目的外立面已经建设完成，然而进入市场的消息还没有确定。

北京金隅项目在 2023 年 12 月拿到了土地。之后很长时间都没有开工。一直到去年 11 月，因为马上就要超过规定的动工期限了，所以这个项目才开始动工。

然而，施工铭牌上的动工时间已经过去三个多月了。该项目目前仍处在土地平整和渣土清理的初步阶段，像吊车这样的重型机械还没有投入使用，其未来入市的时间依然不明确。

Part.2

多种因素导致板块新房去化难

其实，桃浦板块也曾辉煌过。

2022 年和 2023 年，那时市场状况良好。桃浦智创城的概念正处于火热炒作之中，桃浦板块出让的土地，都吸引了多家房企参与竞拍，溢价成交也成为了常态。

其中有一些地块是最热门的，多达 17 家开发商参与竞拍，这些开发商中不乏招商蛇口这样的企业，也有中海，还有华润，以及保利发展和中国铁建等头部企业。

新房销售方面，板块内的宝华紫薇花园在 2023 年 5 月份首次开盘，当天 347 套房源全部售罄；7 月份，该项目又加推了 246 套房源，其认购率超过了 80%。

昔日辉煌的桃浦板块，为何在仅仅一年多的时间里，就从巅峰状态跌落下来呢？仔细探究其原因，是由多方面的因素所造成的。

1）新房供应量大，且产品同质化严重。

据悉，桃浦板块除了现有的六个正在出售的住宅项目之外，还有四个等待出售的项目。桃浦智创城正处在发展的初期阶段，未来的供应量是充足的，不会有短缺的情况。所以，很多潜在的买家在没有找到自己心仪的楼盘或者合适的房源时，通常会选择拿着钱等待观望。

桃浦板块的住宅产品同质化现象较高。众多项目在容积率方面趋于一致，梯户比也相同，户型面积及结构也都差不多。这使得客户的选择范围很广，从而导致市场上大量项目的竞争压力增大。

2）城市界面还不符合高总价客户的审美。

近年来，普陀桃浦板块的城市更新进展迅速。然而，不可否认的是，这里的城市界面仍存在较大的改善余地。

不少外区客户，他们看完普陀金茂府后，第一感受是“产品不错，但城市界面和配套有待改善”；看完宝华紫薇花园后，第一感受也是“产品不错，但城市界面和配套有待改善”；看完建发海阅首府后，第一感受同样是“产品不错，但城市界面和配套有待改善”。

建发海阅首府位于桃浦西路。该项目周边，一边是正在建设中的象屿交控中环云悦府，另一边是华润、建发、金茂联合开发的项目，再旁边就是动迁安置住宅区。

3）垃圾中转站之殇。

桃浦板块的市场地位受到了冲击，其中部分原因是垃圾中转站的建设。 桃浦板块的市场地位受到了影响，部分是因为有垃圾中转站在建设。 桃浦板块的市场地位遭遇冲击，其中一部分原因是存在垃圾中转站的建设。

购房者选择在此置业，其中一个重要因素是该区域环境优越。2023 年，该板块宣布要扩建湿垃圾中转站，此消息引起了公众的关注。

公开信息表明，普陀区规划的湿垃圾中转站，其设计日转运能力达到 800 吨。最近的在建居民区距离该中转站大概 163 米，综合处理车间的建筑边界与居民区建筑的实际距离是 200 米。此扩建计划使板块内新房销售的困境进一步加重。

Part.3

从未停止前进脚步，未来可期的桃浦

桃浦板块真的就此没落了吗？其实不然。

桃浦经过四年多的发展。它没有蜕变成世博那样的区域，也没有蜕变成前滩那样的区域。然而，它并未停滞不前，一直在持续进步。

近期，普陀区官方网站公布了一则局部调整草案，该草案是关于桃浦科技智慧城（W06 - 1401 单元）控制性详细规划的。此调整涉及 071、072、073、074、083、092、093 街坊。规划表明，073 街坊内的住宅用地、商业办公用地以及文化用地将被取消，并且合并为绿化用地。原本计划在 073 街坊建设的文化设施（美术馆）将会迁移至 074 街坊。

桃浦地区的 70 万平方米综合体项目位于古浪路 TOD 上盖，该项目已启动盘活程序。其一期大型商业部分近 20 万平方米，现已封顶，预计能够满足桃浦智创城未来一站式商业消费的需求。

TOP 金光汇位于 15 号线祁安路站上方。它是一个社区型商业综合体，集家庭居住、购物、娱乐、餐饮等多种业态于一体。该项目已经开始启动招商工作，预计在 2025 年三季度能够开业迎客。

桃浦在生态方面持续提升，在交通方面持续提升，在教育方面持续提升，在医疗方面持续提升，在商业方面持续提升。在其核心区，桃浦智创城景泰路两侧长达 2 公里，中央公园已基本建成，豪宅大道已基本建成，高端产业轴线已基本建成，建设标准符合上海的高标准。

商办产业方面，桃浦智创 TOP 产业集群初步形成，总建筑面积达 113 万多平方米。桃浦智创 TOP B 区已建成且投入使用。桃浦的地标性建筑，170 米高的桃浦智创 TOP D 区已封顶。目前吸引了东方雨虹、德爱威、睿创微纳、灿瑞科技、乐土生命科技等优质企业入驻。

中心城区有最大的开放式公共绿地桃浦中央绿地，在绿色生态方面表现突出。它的总占地面积约 959,105 平方米，目前已基本建成，并且正在逐步投入使用。其中，中央绿地内的国金体育中心在 2023 年 10 月 14 日正式开始运营，该中心内含专业标准的冰上运动中心、游泳馆、篮球馆、击剑馆等设施。

教育方面，上外附属桃李未来实验学校及幼儿园已正式签署办学协议，该学校覆盖 12 年教育。在华润置地、金茂和建发桃浦项目旁，规划了一所 18 班幼儿园。

医疗方面，桃浦智创城会引入西部医疗中心。这是一个大型公立三甲综合医院，总建筑面积约 23.9 万平方米。

END

业内人士分析认为，2025 年房地产市场处于调整期。桃浦板块供应量庞大，新房市场大概率面临滞销困境，竞争会愈发激烈。对于该板块内的新房项目来说，只有增强自身竞争力，走差异化之路，才能在激烈市场竞争中争取到生存空间。