张宁（化名）形容自家小区的物业，说交的是最贵的物业费，享受的却是最一般的服务 。
2024年年底，深圳的张宁住进了新房。她所在的小区是一个四年前入市的楼盘。该楼盘备案均价超过7万元每平方米。其物业费约为6元每平方米每月。可供对比的是，周边入伙多年的二手小区物业费大多在3元每平方米每月左右。
张宁说，物业公司收取着6块钱的物业费，却只做着价值6毛钱的事。他还表示，最基础的门禁方面，即便多次向物业反映，保安依然无差别放任外来人员进出。他强调，降费不是目的，至少收费要与服务相匹配 。
希望降低费用或者实现质价相符的人不止张宁。深圳各个物业费价位的小区都有业主提出降价要求。这些小区的物业费价格从5元/平方米·月到10元/平方米·月不等，甚至还有达到33元/平方米·月的。
大平层公寓臻林天汇的物业费是13.5元每平方米每月，开发商宣称会提供酒店式管家服务，然而有业主反馈“完全没有服务”；顶级豪宅深圳湾1号莱佛士公寓的物业费为33元每平方米每月，业主也因物业服务与高昂费用不匹配而拒绝缴纳物业费，从而引发了仲裁；房价超过10万元每平方米的前海天境，在物业费从11元每平方米每月降至6元每平方米每月后，仍有业主因对服务不满意而拒绝缴纳物业费……
今年以来，始于重庆的物业降费风，吹到了深圳的高端小区。
但降费并非终点，业主和物业这一战，如何止戈？
每月物业费过万，有业主拒缴超半年
顶级豪宅业主，也因为物业费与物业公司发生冲突。
中国第一座顶级奢华的莱佛士品牌公寓，坐落在深圳湾1号T7。这栋高楼约350米，涵盖写字楼、商业、酒店、公寓等多种业态，具备空中泳池、音乐厅、室内网球场、直升机停机坪等各类配套资源。因莱佛士公寓与莱佛士酒店在同一栋楼，开发商在销售时曾承诺，公寓业主能享受酒店提供的服务，不过未说明是否要付费。
然而，业主入住之后，才发觉前面提到的种种服务承诺不过是开发商在“画饼” 。
今年2月红星新闻报道，有莱佛士公寓业主表示，物业只进行正常的物业管理、设置前台等，未提供其他高端服务，也没有健身房、游泳池等设施，酒店的高端服务需像酒店住客那样付费才能使用。
来自豪宅交易平台丽兹行的信息表明，莱佛士公寓每平方米单价处于31.58万至34.83万元之间，总价在1.2亿至3.1亿元之间。莱佛士公寓物业费高达每平方米每月33元，这与过亿房价相匹配。因为超7成户型是320平方米以上的大平层，所以大部分业主每月物业费超过1万元。
有业主觉得，物业公司收着高额物业费，服务却不对等，于是，莱佛士公寓部分业主拒缴物业费超半年了，还以知情权纠纷起诉物业公司，要求公示物业服务费收入、支出账目及明细、物业管理年度计划等。物业公司也不让步，去年已对部分拒绝交费的业主发起仲裁。
十公里之外，前海天境的业主成功降费后，仍未停止争取。
2021年年初，韦文耀（化名）通过摇号中签，他以11.2万元每平方米的价格，在前海天境购买了一套房子。那个时候，深圳楼市呈现出繁荣的景象，“打新热潮”在全市范围内兴起。前海天境也非常受欢迎，1003套可供销售的房源，吸引了2852组客户进行登记，最终的中签率为35% 。
大多数购房者沉浸在资产升值的喜悦中，是因为被“买到即赚到”的滚烫情绪包裹着，在此情况下，11元/平方米·月的物业费就显得无足轻重了。
后来，故事发生逆转，楼市进入了深度调整阶段，前海天境的开发商也遭遇了流动性危机，因为没能如期交付，开发商与业主协商后做出了让步，将物业费降低到了6元/平方米·月 。
每栋楼都配备了管家，要是灯坏了，管家能及时派人维修，要是空调坏了，管家能及时派人维修，要是热水器坏了，管家能及时派人维修。保安年轻且身材高大，进出车库时有时还会敬礼。然而，在基础服务之外，韦文耀表示，那些需要花费较多资金才能解决的问题，基本都无法解决。
一些开发商交楼时存在大理石开裂、玻璃刮花等问题，这些问题大多被拖着不处理 韦文耀告诉时代财经 前海天境部分业主认为小区整改维保不到位 所以拒缴物业费
去年超百个小区物业费下降
豪宅业主开始对物业费十分计较，这场关于服务价值的博弈，已绝非偶然。
2024年年初，重庆市住建委发布了《重庆市物业服务收费管理办法》，重庆市发改委发布了《重庆市政府定价的经营服务性收费目录清单（2024年版）》，明确住宅前期物业收费统一实行政府指导价，最高等的四级服务物业费不超过1.9元/平方米，新规从2024年6月1日起施行。
随后，武汉出台了住宅前期物业费指导政策，青岛出台了住宅前期物业费指导政策，银川出台了住宅前期物业费指导政策，成都出台了住宅前期物业费指导政策，广州出台了住宅前期物业费指导政策。
在中指研究院常务副院长黄瑜看来，武汉、青岛等大部分城市政策制定科学，一方面指导价定价高，覆盖绝大多数住宅项目，另一方面允许执行物业费浮动管理机制，符合市场调节规律。
也有例外，比如重庆。
中指数据库的监测数据表明，重庆物业费的均值大约是2.0元每平方米每月，然而其最高限价为1.9元每平方米每月，物业费高于1.9元每平方米每月的项目数量占比达到了38% 。
当政府指导价与市场行情出现背离时，要求物业降费的多米诺骨牌便就此启动 。
重庆实施新规之后，上百个小区的业主联合起来要求降低费用，部分项目拒绝缴纳物业费。业主们质疑物业费明显超出了政府指导价，并且物业费与服务质量不相匹配，因而要求详细公示超等级物业服务方案，或者下调物业费。依据克而瑞物管的统计，在2024年，重庆、银川、青岛、武汉有一百多个项目实现了物业费的下调，下降幅度在20%至30%之间。
房价涨不动，豪宅业主也对价格敏感了
事实上，过去的高房价在一定程度上推高了物业费。
举例来说，在深圳老牌豪宅区华侨城，天鹅湖花园三期于2019年入伙，其物业费为9.9元每平方米每月，在同一片区，建成时间稍早的小区像纯水岸七期，物业费仍维持在3.5元每平方米每月。站在房价的角度来看，天鹅湖花园三期于2019年5月开盘，其均价约为12.5万元每平方米，纯水岸七期于2010年7月开盘，其均价约为6万元每平方米。
天鹅湖花园三期是高层住宅，纯水岸七期也是高层住宅，这两个小区的物业服务均由深圳市华侨城物业管理有限公司提供，目前在售的二手房挂牌价都超过15万元/平方米。不同的是，两个小区入市时间相隔9年，而这9年堪称深圳房地产市场的“黄金时代”。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，房价上涨已经实现，在诱人的资产溢价情况下，很多业主不在意物业费，即便当下物业费看起来偏高。然而，地产下行以及一系列影响，使得这个逻辑不再成立 。
此外，物业行业具有服务周期长的特征，物业行业具有费用调整机制受限的特征，物业企业面临物业费未来上涨空间不足的现实约束，因此物业企业倾向于在前期物业服务合同中设定较高基准的收费标准，中物智库创始人杨熙对时代财经表示 。
在房地产市场深度调整的情形下，此前因房价不断上涨而被遮蔽的矛盾，随着价格红利的消失而集中显现出来。当下业主对于物业降费的诉求，正是多种因素相互交织所产生的结果。
深圳前海一名业主正在与物业公司协商降费，他说“都是钱，便宜点不好吗？”，他所在小区面积段在110至150平方米之间，目前物业费是9.9元每平方米每月，若物业费下降3元，业主每月能节省330至450元，每年可节省四五千元。
“我们小区属于普通住宅，对面小区的价格是6元/平方米·月，我们希望能和他们保持一致。”前面提到的业主如此表示。据时代财经所知，该小区于2021年年底进入市场，备案的平均价格约为11.2万元/平方米，采用摇号的方式进行销售，中签率约为43%。
杨熙觉得，在资产价值处于下行周期时，业主对于物业服务费用的敏感性明显增强 ，在当前的经济大环境下 ，大家的收入或多或少都受到了影响 ，不管是豪宅盘还是刚需盘 ，持有成本对于业主而言渐渐变成了负担 。
黄瑜持有相似的看法，她指出，近期一些城市的物业费有所下调，其中一个关键因素是，房价与房租的调整引发了连锁反应，在房地产市场供需结构发生重大变化的背景下，部分城市的房价和房租出现了明显调整，鉴于房屋持有成本，业主对物业费的敏感度大幅提高。
在黄瑜看来，本轮物业费调整，使物业企业认识到了服务品质的重要性，并且更加强化了服务品质建设。
将定价权交换给业主？
长期的对抗之下，比起简单要求降费，是否还有其他的破局方法？
坦率地讲，大部分小区的物业费在1元/平方米·月以下，在这样的情况下，物业公司的收入难以覆盖成本 。从实际运营情况来看，在许多地区，物业服务若要维持基础服务质量，物业费至少需要达到2至3元/平方米・月，如此才能平衡成本开支 。杨熙觉得，在收入无法覆盖成本的情况下，物业公司为了降低成本，必定会减少对设施设备的运维频率，从长远角度看，这对业主资产的保值增值没有益处 。
面对这一困局，部分头部企业尝试给出解题路径。
2024年12月，万科物业推出一种模式，这种模式叫“弹性定价”，它把服务选项交还给业主，也把定价权利交还给业主。
万科物业市场管理合伙人邹明介绍，“智选”梳理出一个小区的95个服务空间，像人行出入口、水泵房、配电房等，还梳理出1530个作业对象，比如大门、花坛、电梯、生活水箱等，这些共计508项作业SLA集，也就是服务事项。其中，158项是底线要求，350项为可选服务。
底线要求包含两方面内容，一方面是法律法规规定的内容，另一方面是万科物业作为专业物业公司自行确定的底线原则，比如水电气每年进行一次安全检查，孤寡老人每月进行一次拜访，社区内游乐设施每日进行巡检等。可选服务由业主依据自身需求来选择，比如那些更注重小区设备正常运行、对绿化环境要求不高的业主，可以多选择设备设施的服务事项，同时减少绿化服务。
李宇嘉指出，弹性定价能将非标的服务转化为标准的菜单式服务，简单来讲，就是要消除权责边界模糊之处，还要消除费用“高”与“不高”之间的偏差，以及服务“好”与“不好”之间的偏差，进而让业主的认知趋于一致。
万科物业推出这一模式后，受到多方关注与询问。万物云方面称，业委会项目在拓展时，大致有前期孵化、招投标、合同谈判、签约这四个大阶段。中间还包含召开2至3次业主大会。所以整个过程，从初步接洽到签约进场，大概需要4至6个月时间。
截至今年3月底，已有超过64个城市的客户正在与万科物业接洽，客户数量达165个，合同金额达到6.2亿元 ，万物云方面介绍，这个数字还在不断上升 。
不止万科，绿城服务也在宁波奉化云聚信湾一区试点“动态定价”，该小区高层普通住宅物业综合服务费最高标准是2.5元/平方米·月，若出现质价不符或投诉三次以上，再结合奉化区住建部门每年考评情况，就可适当降低收费标准。
黄瑜表示，扎实做好基础服务是企业和行业可持续发展的前提，虽然部分物业企业正在积极探索新的盈利模式转型，但是我们认为，物业管理具有准公共服务属性，它涉及广泛的社会群体，影响社会基层治理效果，关乎民生 。