“房地产市场已经调整了近三年，2024年的房地产市场将是‘先冷后热’，到年底市场终于‘繁荣’。”在深圳福田区从事房产中介工作近10年的陈经理显得十分感慨。或许，一线从业者的直观感受更能体现2024年房地产市场的“新变化”。
回顾2024年的房地产市场，虽然整体市场仍处于调整趋势，但在一系列调控政策组合的推动下，房地产市场持续释放出积极信号，止跌回升已初见成效。稳定。展望2025年，接受采访的业内人士认为，房地产市场将在2024年开始见底，2025年将是止跌企稳的关键时期。
购房者负担减轻
回顾2024年的房地产市场政策，调控方案将重点关注需求和供给。供给方面，去库存政策加快落地，包括央行设立3000亿元保障性住房再融资，用于收购存量住房、盘活闲置土地。需求方面，降低购房门槛和成本主要通过“四降”“四取消”。其中，“四取消”主要包括取消限购、取消限购、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准； “四降”包括降低住房公积金贷款利率、降低存量贷款利率、降低住房贷款首付。降低购房税负。此外，今年以来，全国大部分城市建立了房地产融资协调机制，将合规房地产项目纳入“白名单”，鼓励金融机构加大融资支持力度。
目前，仅部分一线城市和海南省部分城市和地区保留一定的限购门槛。住房贷款方面，无论是首套房、二套房首付比例，还是新建住房贷款和存量住房贷款的商业贷款利率，目前均处于历史较低水平。此外，多数城市放宽了销售和土地、房价“双限”，政策力度较以往更强。
负担减轻了，市场就会繁荣。一位刚完成置换的购房者告诉记者，他等了三年的二手房增值税调整终于在2024年实施，减少税费近40万元。和费用，也让他成功卖掉了原来的房子，搬进了新房。成功更换市场。 “虽然自己的房子售价还是低于预期，但现在新房市场选择很多，房地产公司一直保持折扣，购房率高的四代房越来越多。”另外，首付比例、房贷利率较两三年前有明显下降，现在确实是置换房子的好时机。”
以减轻税负为例，国家税务总局数据显示，仅12月1日至5日，全国共申报住房交易55.3万套，同比增长24.8%。其中，北上广深四市符合条件的纳税人共减税7.1亿元，有效降低了居民购房成本。
稳跌初见成效
虽然已经入冬，但不少地方的楼市依然充满温暖。在楼市新政推动下，近几个月重点城市市场表现明显回暖。
9月26日，中共中央政治局会议首次提出“推动房地产市场止跌企稳”。近日召开的中央经济工作会议指出“稳楼市、稳股市”，强调继续努力推动房地产市场止跌企稳，不断释放稳定楼市的强烈信号。
中国指数研究院数据显示，2024年前11个月，全国商品房销售面积8.6亿平方米，同比下降14.3%；商品房销售额8.5万亿元，同比下降19.2%。虽然与去年相比仍有萎缩，但从季度走势来看，三季度末以来楼市已呈现出明显的复苏趋势。
以11月份为例，中国指数研究院监测的全国30个主要城市新建住宅成交面积1399万平方米，环比增长12.4%，同比增长年增长20.6%。 30个城市二手房成交量创近20个月新高。 。北京、上海、广州、深圳是“止跌稳”一揽子政策的最大受益者，为各地稳定发挥了“龙头作用”。其中，二手房市场的复苏尤为明显。数据显示，11月份一线城市二手房销售53169套，环比增长10.6%，同比增长65.8%。
稳跌无疑是今年房地产行业的关键词。记者近日走访深圳多区二手房市场发现，虽然成交量明显回升，但房价仍保持相对稳定，市场基调仍是“量价随量”。不少购房者表示，原本担心房价会继续下跌，但四季度以来，政策明显放松，市场交易活跃度有所增加，缓解了他们对房价继续下跌的担忧。
中国指数研究院表示，今年前11个月，100个城市二手房价格连续31个月下跌。不过，9月底房市新政出台后，核心城市房价企稳。 11月份，深圳、成都等4个城市房价环比上涨，打破连胜纪录。 7个月来，数百个城市二手房价格全部下跌，北京、上海、广州环比跌幅也明显收窄。中国指数研究院研究副主任徐跃进指出，本轮市场复苏在核心城市更为明显。对于未来价格走势，预计核心城市或将率先止跌企稳。一方面，随着房价持续回落，核心城市部分总价较低的房屋性价比凸显，销量持续增长对价格形成支撑。
明年将是关键的一年
房地产市场回暖，近期热门城市的土地拍卖市场也颇为抢眼。北京、上海、深圳、杭州、成都等核心城市的部分地块已高溢价拍卖。就连私人房地产公司也变得更加热衷于拿地。可见，尽管全国土地市场仍面临压力，但房企对优质地块的需求却相当旺盛。
业内人士表示，土地市场的复苏被认为对楼市起到了有效提振作用，有利于房企利润的提升和新房价格的稳定。对于地方债来说也具有积极意义。此外，对于一些已经出现风险的民营房企来说，债务重组工作仍然比较缓慢且重复，房企的风险清理还需要一段时间。不过，近期不少房企的债务重组工作取得了进展，预计2025年这一势头还将持续。
“我认为2025年房地产市场的政策环境仍将是宽松的。随着经济环境的稳步好转，房地产市场会出现零星的优化政策，但力度不会像2024年那么强烈。”此外，三四线城市库存高企、购房者收入预期压力、房价止跌企稳仍需时日等多重因素影响下，预计成交面积和成交金额全国房地产市场的2025年在2024年的基础上仍有5%至10%的下降空间，一线城市和强势二线城市的交易量预计将首先恢复稳定。美联地产全国研究中心主任何倩如说。
中国指数研究院常务副院长黄宇表示，展望2025年，经济企稳、适度宽松的货币政策、持续的房地产扶持政策是推动市场复苏的重要因素。商品住宅平均销售价格预计将出现结构性小幅上涨，部分核心城市二手房价格有望率先止跌。
广东省住房政策研究中心首席研究员李玉佳表示，2024年房地产市场将开始触底反弹，2025年将是止跌企稳的关键时期。关键是前期部署的政策能否落地。一是严格控制增量；二是盘活现有土地和住房；三是城中村安置货币化；四是清理过剩产能。这些政策都是增量政策，与传统政策不同。如果这些增量政策能够落地，2025年市场触底探底的趋势将会更加明显。如果政策不断落实和出台，市场看到政策的诚意，就会增强大家共同渡过难关的信心，市场止跌企稳也会更加扎实。
