对话嘉宾：卢政委
兴业银行首席经济学家
稳定楼市除了现有政策和增量政策的创新外，还需要更加有效协调的宏观经济政策。
中国房地产报记者 苗野 北京报道
“我们对2025年房地产市场的预期可以更加积极。”兴业银行首席经济学家鲁政委说。
今年以来，中央和地方政府纷纷推出利好楼市的“一揽子政策”。这一点意义相当重大，也带动了多地楼市的积极变化。特别是10月份以来，止跌企稳取得初步成效。多城市房地产市场“银十”变“金十”，高人气持续至年底；多地售楼处人气上升，“日本碟”再现；房产中介二手房浏览量和交易量翻倍……
数据显示，10月、11月，全国新建商品住宅成交面积连续两个月实现同比、环比正增长。预期也在改善。 PMI调查显示，11月份房地产市场预期指数较10月份上升1.1个百分点。
稳定楼市也是一周内中央政治局和中央经济工作会议发出的强烈信号。当“接力棒”挥动时，房地产市场信心再次得到有效提振。
“2024年，我们可以从市场上看到一些早期迹象，楼市止跌企稳，整体楼市正在悄然发生变化。”
鲁政委认为，房地产政策基调已从“房子是用来住的、不是用来炒的”转向“止跌回稳”。这是历史性的变化，意味着房地产业进入了一个新的阶段。
楼市“止跌回稳”初现迹象
中国房地产报记者：政治局会议和中央经济工作会议都明确提出“一定要稳定楼市”。您对于此次调整有何看法？如何理解“稳”字的含义？
鲁政委：我个人认为，稳定楼市需要一个“KPI”，必须通过几个指标来考核：
一是交易量。我们将继续努力推动房地产市场止跌企稳。这里的“止”是指交易量停止下跌，甚至交易量出现明显反弹。
第二是价格。稳定房地产市场，既要稳定市场交易，又要稳定价格。在一系列利好政策刺激下，房地产市场交易更加活跃，交易价格必须止跌企稳。
第三是范围。推动楼市止跌企稳，是每个城市止跌企稳，还是不同城市、地区止跌企稳。这就是口径的选择。
因此，我建议这个KPI关注人口流动，根据人口权重计算楼市交易量和价格的变化，然后观察中国楼市整体是否趋于“止跌企稳”。
中国房地产报：您如何判断2024年房地产行业的发展？
鲁政委：其实到2024年，我们可能已经能够看到房地产市场企稳的一些早期迹象，整个房地产市场正在悄然出现新的变化。
自2024年初推动建立城市房地产融资协调机制以来，商业银行持续加大对“白名单”项目的支持力度，叠加中央层面从“房子是用来住的、不是用来炒的”转向“严控增量” ”并促进房地产市场。这些政策调整的累积效应正在逐步显现。
从新房销售情况来看，如果以上一年（2023年）商品房销售面积作为今年商品房销售计划目标，今年竣工进度将与去年持平并更快比 2022 年还要多。俗话说，数量第一。自9月底一线城市房地产市场政策调整以来，北京、上海、广州、深圳新房销售明显好转。从一线城市商品住宅价格来看，今年5月份一线城市新建商品住宅销售价格创出环比新高。月底后价格较上月逐渐回升。其中，上海新建商品住宅价格环比无负值。
总体来看，房地产政策基调已从“房子是用来住的、不是用来炒的”转向“止跌回稳”。这是一个历史性的变化，意味着房地产业进入了一个新的阶段。
一线城市楼市或最先完成触底
中国房地产报：2024年以来，为解决房地产行业发展问题，政府出台了一系列利好政策，涉及“白名单”、“收储”、限购限售政策调整等、利率调整等，您如何看待这些政策和市场效果？
鲁政委：总体来看，在一揽子政策的影响下，房地产市场在销售、拿地、融资等各方面都出现了不同程度的变化，市场预期和购房信心有所恢复。
“白名单”以城市为主体、项目为中心，区分房地产集团债务风险和项目风险，集中有限资源推动在建和销售住宅项目交付。从协调机制项目贷后情况来看，项目纳入协调机制后，虽然尚未交付，但极大提振了居民信心，项目销售情况较之前明显好转纳入协调机制。
例如，兴业银行重庆分行的一个项目纳入协调机制后3个月内，累计销量达到了前三年开业后的平均水平。
城中村改造货币安置措施有利于加快高耗能城市存量的去化。一线城市新房去库存相对领先。截至2024年10月，一线城市商品房清仓周期为16个月。有数据的25个二线城市平均清仓周期为20.3个月，其他32个城市为25.7个月。几个月。但最终的净化速度和程度还取决于城中村改造的速度和货币化安置的细则。
目前，各项政策在实践中进一步规范、精准、有力，预计一线城市房地产市场或将率先完成触底。
中国房地产报：您对2025年房地产市场有何预测？
鲁政委：从中央政治局会议到中央经济工作会议，一致定调：2025年一定要稳定楼市，继续努力推动房地产市场止跌稳定和加大城市更新、城中村和危房改造实施力度。这是对房地产市场最积极的表述。经过三年多的调整，我觉得2025年楼市的前景可以更加积极，预期也更加积极。
中国房地产报：下一步房地产市场还需要做什么？
鲁政委：从需求端看，住房承受能力有所改善。当前房价收入比已降至2015年以下水平，但居民偿债压力仍需缓解。 2024年，拥有住房贷款的居民偿还抵押贷款的负债率仍高于2014-2015年。此外，租金收益率也逐渐恢复。随着当前住房贷款利率进一步下调，贷款利率与租金收益率之差已收窄至低于2014-2015年的水平，表明购房成本效益正在逐步提升。但收入预期影响居民加杠杆意愿。截至2024年9月，全国消费者收入预期指数为94.2，处于历史低位。收入不稳定是目前居民选择不买房的首要原因。
从供给端看，狭义和广义住房库存消耗周期均高于上周期最高水平，表明房地产市场库存仍需进一步消耗。政策提出，通过货币安置等方式实施100万个新建城中村和危房改造。如果集中在35个大中城市，将大大加速大中城市的住房去库存周期。
根据海外经验，我国房地产销售正逐步逼近底部区间，2025年房地产销售和投资降幅有望收窄。考虑到“严控增量、优化库存”是下一阶段房地产政策的主攻方向，土地供应持续收紧，而当前整体去库存周期仍处于高位。
我国城镇化率、人均居住面积等住房需求因素相比发达国家仍有提升空间。稳定房地产市场，除了现有政策和增量政策的创新外，还需要更有效的宏观政策协调。
