汉口城市广场坐落于武汉市江岸区的后湖怡康路，这里成为了该地区十余万居民日常购物和消费的核心区域。唐军摄影。
6.5%的回报率看似不低，然而回顾过去十年，前三年收益寥寥无几，仅有最近七年实现了回报，但这回报也仅能抵消投资商铺及银行信贷的支出。
唐军/发自武汉
在期盼已久的开庭日终于到来之际，贺先生立于武汉市江岸区人民法院的大门前，面对那些无理霸占其商铺、拒不归还的行为，他既感到愤懑又觉得憋屈，大声宣告：“我要夺回属于我的商铺！”
为了应对与武汉双联创和置业有限公司（以下简称“双联置业”）的法律纠纷，贺先生历经艰辛，刚刚从海外匆匆返回武汉。
贺先生透露，在2013年9月，他成功购得了武汉汉口城市广场二期C区1层中的192号、155号等若干商铺，并且与双联置业达成了《汉口城市广场产权商铺委托租赁管理合同》的签订。根据合同内容，双方商定在委托管理期间，投资者的回报率将保持在6.5%，且合同的有效期为自签署之日起的20年。尽管双联置业在2024年8月20日以疫情蔓延及全国商业市场整体下滑为借口，向其发出了《合同终止通知书》，但至今仍未将商铺返还给业主。
自去年8月底以来，众多业主都遭遇了与贺先生相同的境遇。
5月23日午后三点，汉口城市广场二期C区的商铺诉讼案件正式拉开了序幕，该案涉及181位业主以及234个产权商铺。在庭审过程中，被告方双联置业坦白，到2024年，该商业区的出租率已高达98%，商业运营状况基本保持稳定。目前，该案件正处于审理阶段。
尽管运营一切如常，业主们却不得不面对单方面的违约行为，这让他们感到难以置信。北京策略律师事务所的律师冷秋菊指出，被告双联置业拒绝返还商铺的做法，可能触犯了业主对所购不动产所有权的合法权益。
另外得知，双联置业是由南国置业和武汉地产集团有限责任公司共同出资1000万元设立，双方各占股50%。南国置业作为双联置业的一方股东，其商业模式在此次争议中也受到了广泛的质疑。此前，南国置业旗下的多个商业项目因“售后返租”未能履行承诺，频繁遭到投诉。同时，南国置业自身也面临着亏损的困境，已被实施特别处理（ST），发展状况十分艰难。
运营企业单方面解约
十年前，武汉地产集团在江岸区启动了汉口城市广场这一大型城市综合体项目的建设，该项目占地面积达60万平方米，其中商业部分覆盖20万平方米，由双联置业负责运营管理；剩余区域则规划为住宅区。
贺先生透露，在2012年到2013年期间，为了推动汉口城市广场的商业租赁与销售，双联置业向投资者承诺提供6.5%的年度收益率，并签订了为期20年的合同。
在合同中，双联置业单独制定了相关条款：鉴于市场兴盛，管理方在初期需投入大量的人力及资金用于市场培育，在初期的三年管理期内，投资者的回报仅限于每月每平方米建筑面积2元；而第4年和第5年的基础租金回报为每月每平方米191.34元，后续三个委托租赁管理期的基础租金回报则固定为每月每平方米228元。合同明确指出（具体见第4.4条）：在合同约定的租赁管理期限，无论是起始阶段还是任何续期，管理方均有权利在期限届满前的三个月内，独立作出是否终止合同的决定。
2024年8月20日之前，双联置业以疫情肆虐及商业市场持续下滑为理由，向汉口城市广场C区的全体业主发放了《合同终止通知书》，擅自决定终止了双方之间的合同关系。
贺先生等业主收到的《合同终止通知书》。
这一突如其来的解约，让众多业主措手不及。
起初，贺先生糊里糊涂地与双联置业签订了合同。他表示，虽然6.5%的回报率看似不低，但经过十年的观察，前三年几乎没有任何收益，而最近七年才有回报，仅能弥补投资商铺的银行贷款利息。
郑女士表示，双联置业的行为多有不公，其态度更是相当蛮横。她透露，近期她得知，双联置业在去年向我们发出《合同终止通知书》之后，并未告知我们，便擅自与我的商铺经营商户签订了新的租赁协议。
业主们面临更大的困扰，尽管双联置业单方面解除了合同，却以汉口城市广场实行统一运营管理、不允许拆分为由，一直未将商铺返还给业主。
郑女士透露，双联置业所采取的这一系列举措，其目的在于将原本合同中规定的年收益率从6.5%降至3.3%，以此迫使所有业主不得不接受这一强制性的条件，重新签订合约。
涉嫌侵犯业主权益
在法庭上，贺先生陈述道：“先前签署的合同系由被告制定的不平等条款。自被告于2024年8月发送合同终止通知以来，我已同意终止合同。然而，被告不仅拒绝将商铺交还，还未能全额支付应缴的租金，此种行为显然缺乏法律支持。”
贺先生就此提出了以下诉讼要求：首先，要求被告依照合同条款，向原告报告自合同签订起的市场管理状况，内容涵盖商业形态和经营状况等；其次，请求被告向原告出示与实际承租者签订的租赁合同及经营管理期间的财务账目，以便查阅；再者，要求被告即刻返还商铺，并按照产权证分割图的标准进行移交；此外，要求被告立即赔偿原告因违法占用商铺所造成的租金损失，从2024年9月1日起至实际返还商铺之日止，按每月37520.32元计算，并支付相应的逾期付款违约金，以每月37520.32元为基数，按每日千分之五的比例；另外，要求被告赔偿原告因汉口城市广场建筑物外立面、楼顶平台、室外广场等公共区域经营和收益的损失，按每月10000元计算，同样从2024年9月1日起至实际返还商铺之日止；最后，要求本案的诉讼费用由被告承担。
被告双联置业方面提出反驳，指出当前全国商业市场呈现下滑趋势，该项目的运营收入并未达到原先的预期，导致亏损情况严重。根据合同第四条第四款的规定，乙方拥有单方面决定是否终止合同的权利。鉴于去年八月已向原告发送了《合同终止通知》，自2024年9月1日起，该合同对双方均不再具有法律约束力。原告坚持按照原合同中规定的租金标准继续索要租金，同时提出要求对方支付逾期违约金，但这一主张缺乏事实和法律支撑。
面对合同解除后未能将店面退还业主的疑问，被告解释称，其选择继续对涉案商铺进行运营与管理，旨在保障包括原告在内的众多业主和商户的共同利益。涉案商铺在统一运营管理之下，构建了相对稳固的经营格局和商业氛围，若此管理机制被终止，业主与商户、业主与承租商户之间很可能会因意见分歧而无法达成共识，进而使整个商业市场陷入无法正常运作的困境。为了确保整个市场商业价值的最大化，单个业主在行使自身权利时，不可避免地会受到商业整体运作效能和业主整体利益的限制。至于原告提出的第五项诉讼要求，即业主们对汉口城市广场公共区域经营所得权益的诉求，依据合同条款规定，这部分收益并不归属于原告。
依据合同中规定的相应条款，被告有责任履行合同中的义务。他应当履行归还商铺的承诺，不得擅自设立不合理理由，拒绝将商铺归还给业主。冷秋菊律师指出，该合同由被告拟定并形成了格式文本，进而产生了多类未命名的法律关系，属于非标准合同。因此，原告的诉讼请求不仅包括根据合同纠纷要求被告履行的责任，还涵盖根据法律规定因侵权行为需承担的退还商铺的义务。由此可见，此案涉及两种法律关系，需由法院作出最终裁决。
危机重重
业主表示，尽管武汉地产集团掌握了双联置业一半的股权，然而汉口城市广场的商业经营活动实际上是由南国置业旗下的团队负责。这导致该项目的商业运营明显受到了“南国置业商业模式”的影响。
近期，南国置业所辖的众多商业地产项目，由于“售后返租”的承诺未能兑现，持续面临客户投诉，且陷入了一系列法律纠纷之中。
在2012年至2013年间，湖北荆州南国大家装项目采用捆绑销售策略，向业主推销商铺时附带了20年代管服务协议，并承诺年化保底收益达到7%。然而，业主们反映，到了2023年7月，代管公司向他们发送了合同终止通知，并强迫他们签署一份降低收益的新协议，同时拒绝退还商铺。而原合同约定，在代管公司撤离时商铺按原样退还给业主。
在湖北襄阳的泛悦南国城市广场项目中也出现了类似情形。该项目的业主反映，尽管代管公司单方面终止了合同，但他们的商铺仍然被他人占用并继续营业，而且业主应得的收益在未进行任何协商的情况下就被直接扣除。
汉口城市广场的业主表示，双联置业擅自降低业主的收益，其理由是行业不景气、市场行情下滑，或许还有其他未公开的原因。该公司未曾公开其财务和营业收入状况，具体详情唯有该公司自己才真正明了。
这种信息的隐蔽性，使得业主们对双联置业的做法产生了诸多疑问，并积累了诸多不满情绪。
经过对南国置业业绩报告的整理分析，2024年的营业总收入达到了29.69亿元。具体到收入构成，物业销售收入为24.11亿元，占据了总收入的81.2%，这一数字较上年同期增长了387.29%。此外，物业出租和物业管理收入为5.05亿元，占比17.01%，同比增长了2.21%。特别是，公司对汉口城市广场项目的权益达到了70%，该项目的可出租面积为92875.22平方米，目前已出租的面积为90027.85平方米，平均出租率高达97.73%，这一出租数据与法庭上被告所陈述的情况基本相符。从数据上看，汉口城市广场的商业运营整体不错。
汉口城市广场二期C区华为手机专卖店，人气较旺。唐军/摄
在汉口城市广场的现场，记者得知，该广场二期C区的商业氛围颇佳，尤其是位于一楼沿街的安踏和华为专卖店，人流量较大。华为专卖店的销售负责人透露，周末期间，每天能售出20多部手机。
市场实际情况显示，尽管目前部分实体店铺的生意有所减少，然而汉口城市广场的客流量及基本状况依然保持良好。
南国置业正面临巨额亏损，根据业绩报告，2023年至2025年一季度，其归属于母公司的净利润分别为负16.93亿元、负22.38亿元、负4.627亿元，运营状况十分困难。
企查查数据显示，该企业的风险状况已相当明显，目前累计存在自身风险665项，其中司法诉讼风险达589项，经营风险则有76项。在这些风险中，司法诉讼风险占比高达88.57%，且在最近一个月内，自身风险数量更是增加了47项。
5月24日，南国置业对外公布了一份关于其重大资产出售及关联交易进度的公告，计划将公司所拥有的房地产开发业务及相关资产与负债转移至其控股股东——中国电建地产集团有限公司。在公告中，对于此次交易的进展，公司表示，正与相关机构共同努力，加快交易流程。目前，交易的资产范围、价格等关键细节尚未敲定，各方尚未正式签署相关交易文件。
在房地产行业转型升级的关键时期，南国置业将如何重新塑造其商业蓝图，同时又将如何应对投资者所提出的疑问以及面临的各种法律诉讼，这些问题都备受关注。
