来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）
观察当下的房地产市场，似乎仍沉浸在“灰犀牛”事件，如恒大集团等企业爆雷的阴霾之中。目前，H股中的中国恒大正面临清算的危机，同时，在项目层面的债务处理工作也呈现出加快的趋势。
最新消息显示，“恒大系”旗下12家企业的不良债权已集中上架，等待有识之士的竞购，这些债权总额高达113亿元之巨，涉及的地区包括北京、天津、广州、郑州、南昌、无锡、宁波、成都以及贵阳等众多重要城市。
北京恒房兴置业有限公司作为首笔债务承担方，截至2025年4月底，其债务总额高达13.87亿元，其中本金债务为11.86亿元，而利息部分则超过了2亿元。
公司的主要开发项目为位于北京房山区的“新御峰”，该项目目前正进行销售。恒大地产对该债权提供了连带担保，同时，“新御峰”的用地和在建工程也作为抵押物。
郑州恒泽通健康置业有限公司为第二笔债务人，至2025年4月底，其债务总额约为16.04亿元，其中本金债务达到14亿元，而利息部分约为2.04亿元。
据相关消息透露，该债务人的经营活动一切正常；同时，中国恒大的连带担保已覆盖上述债权；此外，恒大荥阳健康产业园项目涉及的4.9万平方米土地及9.8万平方米的在建工程（包括4.9万平方米的住宅和4.9万平方米的商业部分，以及相关的抵押物等。
无锡恒瑞置业有限公司为第三笔债务人，至2025年1月下旬，其债务总额约为5.49亿元，其中包括本金债务4.32亿元，以及利息债务1.17亿元。
无锡恒瑞置业主要负责的项目为无锡恒大·观澜府，其中A地块的土地使用权及该地块上150套住宅房产均已被抵押，B地块则有40套住宅房产处于抵押状态，此外，恒大地产亦提供了连带担保。
宁波景顺置业有限公司为第四笔债务人，至2023年10月，其债务总额约为7.57亿元，其中包括本金6.68亿元，以及利息8840.2万元。这些债务以奉化健康旅游小镇5-1号地块、7号地块作为抵押，并由恒大地产、宁波恒曜、温州盛建等提供连带担保。
南昌恒富置业有限公司作为第五笔债务人，截至2025年1月下旬，其债务总额达到了6.04亿元，其中包括本金5.1亿元，以及利息9386.7万元。
该笔债权以南昌市湾里区天宁西路以北区域、绿苑路两侧的12.3万平方米土地作为抵押，同时以南昌恒富置业100%的股权进行质押，并且由恒大地产提供连带责任担保。
恒大地产集团作为第六笔债务人，截至2025年4月初，其债务总额达到10.92亿元，其中本金债务为9.59亿元，而利息债务则为1.33亿元。该债务的抵押物包括位于广州天河区黄埔大道西128号（恒大珺睿）的1908房等共计25套房产。
第七笔债务人系贵阳中渝云上房地产开发有限公司，至2024年3月底，总计债权金额达到7.8亿元，其中本金部分为6.95亿元，而利息金额为8556.8万元。
该抵押债权涉及位于贵阳观山湖区金朱路1号的金阳新世界碧潭园2A、2C地块（即胧玥组团）中的G4栋商业楼和G栋酒店，同时还包括恒大地产提供的连带担保责任。
第八笔债务方为贵阳中渝置地房地产开发有限公司，至2024年3月底，其债务总额达到1.03亿元，其中包括本金8998.8万元以及利息1293万元。该公司目前正致力于贵阳恒大中央公园的开发项目。
该债权抵押涉及的资产为贵阳恒大中央公园E2-4栋的办公楼在建工程，同时，“中渝·第一城”E2地块的E-4栋10层1号等共计641户业主的房产，面积接近6万平方米，也作为抵押物，此外，恒大地产还提供了连带担保。
贵阳恒大尚云房地产开发有限公司作为第九笔债务人，其债权总额截至2024年3月底达到2.59亿元，其中本金为2.3亿元，而利息部分为2942.4万元。
该公司正致力于贵阳恒大中央公园的开发项目，其中涉及的抵押资产涵盖金阳新世界碧潭园2A、2C地块（即胧玥组团）中的G4栋商业房产，以及白云区艳山红镇内原氧化铝厂的住宅用地。
第十笔债务主体为成都津金江房地产开发有限公司，至2025年4月之初，其债务总额高达16.75亿元，其中本金债务为14.8亿元，而利息部分则为1.95亿元。
该抵押债权涉及成都新津县新平镇迎先村十组等地的五块土地，以及恒大珺临阁小区内的十三套住宅（附带十三车位）和九百四十一车位，还有恒大翡翠华庭小区的四十五回迁商铺。
天津山水城投资有限公司作为第十一笔债务人，截至2024年7月底，其债务总额高达24.77亿元，其中包括本金13.66亿元，利息部分为5894.4万元，以及其他权益10.52亿元。
该债权所涉及的抵押资产位于天津武清区的恒大山水城恒泽园，该园区共有1204套住宅，总建筑面积达到13.38万平方米，其中包括已交付使用的152套现房，以及正在建设中的1052套在建工程。
第十二笔交易涉及的是恒大集团在天津武清区泗村店镇的恒泽园项目中的抵债房产，该批房产共计128套，包括高层住宅62套、洋房42套以及别墅24套。
据最新消息，这12笔不良债权的所有者均为我国“AMC大鳄”中的中国长城资产。与此形成对比的是，目前H股上市公司中国恒大正处于停牌状态。根据最新公告内容，清算人要求中国恒大的债权人提交债权证明文件。
去年八月，中国恒大集团发布声明，提及针对清盘方对许家印、恒大集团前行政总裁夏海钧、前首席财务官潘大荣以及许家印前妻丁玉梅等人的法律诉讼，公司正致力于追讨之前发放的约六十亿美元的股息和酬劳。
今年四月末，有媒体报道指出，恒大集团的清算人透露，持有中国恒大集团近六成股份的许家印拒绝公开其个人资产的具体情况。进入五月初，香港高等法院就中国恒大的清算事宜作出了重要判决，规定只有法律认可的债权人能够参与或担任清算监督机构的成员。此外，清算人透露，中国恒大集团可供处置的资产账面价值不足百亿元。
恒大集团这匹“灰犀牛”影响深远，不仅波及境内外众多债券持有人，还牵连到恒大财富以及众多供应商，至于其后续的清算过程及最终结果，目前尚难以预料。
