碧桂园与万科债务危机：2024年销售数据揭示房地产行业低迷现状
这两天关于“碧桂园”和“万科”的讨论非常热闹。基本上有两种意见。一是碧桂园债务大幅“亏本”，二是万科在投资者心中的信任度下降。 。
先说万科的问题。首先，万科于2025年1月4日发布了2024年销售情况。
2024年1月至12月，万科累计实现合同销售面积1810.7万平方米，合同销售额2460.2亿元。
随后2024年12月，万科新增开发项目4个，面积21.3万平方米，万科权益建筑面积35.5万平方米，待支付权益地价23.66亿元。
当然，这个成绩很差，和之前完全没法比。
不过，房地产行业低迷这么久，大家都已经习惯了，所以我们并不关心我们的经营业绩。只要与其他公司相比还过得去就可以了。
然而1月10日万科债券暴跌，让很多人猝不及防。
对了，研究资本市场，除了股票市场，还必须了解债券市场。最好还了解期货和货币。这些事情是高度相关的。
您不必参与，但可以观看。
而且我个人认为可以参与债券市场，尤其是在这种环境下，如果你有资产配置需求，就应该配置一些优秀的债券。
当然，这并不意味着参与万科的债券。他有点悲惨，需要信仰。
上图可能有点复杂。我们来看一个简单的海外债务。
上图你应该能看懂。只有两个核心。第一个是剩余期限，也就是赎回需要多长时间。第二个是价格，就是现在买的话要花多少钱。
一般来说，越接近赎回期，价格越高。
假设有人借给万科100元，收到万科一张100元加利息的欠条。他必须在一个月内还清这笔钱。他觉得万科一个月可能还不起，就折价卖掉了。比如，他们说有30%的折扣，卖70元。
这时你觉得万科没有问题，一个月后肯定会还钱，于是你花70元买了这张欠条。
一个月后，如果万科按照约定还钱，那就意味着你只花了70块钱，他们付给你100块钱加上利息，你一口气就赚了30块钱。看看回报率有多高。
什么情况下原债权人会折价出售欠条？
当然很大的原因是我感觉到了赎回期还是收不到钱。
了解完债券，我们再看一下1月10日万科的债市表现，我会选择跌幅较大的。
上图中的那个是“22万科04”。昨日跌幅12.37%，仅剩52.5元。
这只债券实际上要到2029年才会到期，而且只有6.5亿。
另外，我看了一下，截至1月10日，有四只万科债券的价格都在60元以下，这意味着只要购买这些债券，至少可以获得40%的回报，而且有些是甚至接近50%的收益率。
为什么会出现这种情况？
很简单，因为很多人认为万科的债券到期不兑付的概率高达40%。你看债权人对万科有多不信任吗？
那么您认为万科为何无法还钱呢？我们来看看万科的财务状况。
万科三季报数据显示，一年内到期的流动负债高达1115亿，此外还有87亿短期借款。但账户上的货币资金只有797.5亿，债务压力确实有点大。
不过，单凭这种财务状况肯定不是这次债券崩盘的主要原因，因为万科的资金荒并不是昨天才发生的。
一个很大的原因是万科在1月9日发布了担保公告。请仔细看下面的截图。
上图中的担保金额为20.4亿。重要的是我用红框框起来的那句话：“本次融资到期日调整为2026年12月31日”。
意思是不会还款，会延期。
如果连区区20亿元都还不起，这还是大家心目中的房地产公司吗？
所以对于普通人来说，还是先动、先尊重为好。
事实上，万科缺钱是事实，但其融资能力“暂时”比较强也是事实。不信的话，请看本公告前面的保证。
本次担保对象为公司“深圳博蓝”，担保金额为10.8亿元。
然后看以下几个要点。
这家公司的净资产只有28800元。如此少量的资产，实际上可以借款10.8亿元。不知道你们的融资能力强吗？
当然，对于这种融资形式，主体的地位并不重要，只是一个名字，主要是万科的名字。
我今天不说万科现在的经营情况，等财报发布之后再说。
但有一点是，万科的债务规模正在下降。
那我们再来看看碧桂园的情况。
1月9日，碧桂园发布债务重组方案，着实一石激起千层浪。
上图是碧桂园给出的五个选项。
第一个选择是直接还钱，但是对不起，我得摔断骨头，之前就欠了100块钱。考虑到难度，我就还10块钱吧。
第二个选择是不再要求我还钱，直接成为我的股东。然而，我的股权却不是那么容易得到的。你要耐心等待，等3.5年我才让你入股。
第三种选择是股权+新债。用67%来平仓，剩下的不用担心还给我。我会给你一个新的纽带，这意味着延期。
而且股权等待时间较长，需要7.5年才能成为股东。
第四种选择是兑换新债券，同样会提供35%的折扣。
我本来欠你100元，置换后只欠你65元，还要等9.5年才能还清。这，这，这……
第五种选择也是用新债券替换它。这个不打折，但是要等到11.5年才能还款。
上图是计划原文，我刚才提到的截止日期是用红框框起来的。
反正我现在没钱还。如果我必须还钱的话，我会暂时还。如果我愿意休息一下，那就再等几年。拖延的时间越长，我偿还给你的本金就越多。
当然，前提是碧桂园七八年还存在，还有能力还钱。
我想它应该还存在。无论如何，这个烂摊子他都得自己收拾。作为当年的龙头房企，巅峰时期真是太疯狂了，等待交房的业主那么多，物资那么多。商家正在等待付款。
但到时候他能否还清这笔钱还真是个未知数。
为了让债权人更有信心，计划中对家族资产进行了周密的披露。
碧桂园控制着3000多个开发项目，可售合同面积90至9200万平方米，停车位1.3至140万个。
连停车位都提到了，值多少钱。
根据碧桂园自己的测算，从2024年到2039年的15年里，这些物业在国内可以产生200亿到250亿美元的现金盈余，在海外可以产生26亿美元到30亿美元的自由现金流。
然后出售部分资产，可以获得600至8亿美元的利润。
这笔钱的总金额约为500亿，这意味着碧桂园未来15年将有约500亿可用于偿还债务。
但这还不够。我们来看看债务情况。
海外债务高达164亿美元，连一半都不够。
根据该计划的目标，是大幅去杠杆，减少债务116亿美元，进而将融资成本从之前的年化利率6%降低到2%。
目前来看，这还是比较困难的。当然，这一重组方案是否会被债权人接受还不得而知。
另外，我看到很多人说碧桂园试图“窃取”公司。我认为这是错误的。
债务重组是常态，企业破产清算也是常态。这纯粹是商业行为，是你我之间的资本交易，而不是彻头彻尾的抢劫。
从债权人的角度来看，如果冷静地考虑问题，虽然这个债务重组方案可能会造成较大的损失，但实际上还是相当实用的。
我并不是在说碧桂园的好话，我是纯粹从商业角度来讨论这个问题。问题总是需要解决的。这和我们股市的逻辑是一样的。
除了碧桂园债务重组公告外，杨惠妍女士近日也发表讲话，表示2025年的工作核心是确保住房交付和修复资产负债表。
保障房交付是所有房地产企业的核心，也是必须完成的任务。来自高层的压力很大。如果买了这么多房子，新房子住不进去，就会出现问题。
不过，碧桂园似乎有些不知所措。此前设定的2024年交付目标为48万台，但实际交付量仅为38万台。
倒霉的十万业主只能继续等待。
不知道为什么，杨惠妍至今没有设定2025年的住房交付目标，至少没有向外界公布。她可能不知所措。
之所以提到杨惠妍，是因为自从碧桂园事件之后，整个杨氏家族的表现比恒大徐氏家族略胜一筹。例如，杨氏家族近年来提供了超过400亿的流动性支持。
而且我看到在这次重组方案中，特别提到了这一点，碧桂园欠控股股东的11亿美元债务将被部分股权化。
或许正是因为如此，一些债权人才会支持这一债务重组方案。
不管后一个计划能否实施，至少到目前为止，债务规模达36亿美元、占债务总额48%的债权人都支持这一计划。
如今房地产行业已成为知名品牌，但前进的道路仍然十分艰难。
碧桂园走到今天，已经没有必要去评价之前发生的事情了。不管怎样，碧桂园的规模太大了。还是希望其能够成功重组债务，尽快交出财产，早日走出困境！
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