今年最后一个月，当地拍卖市场经历了一场久违的“盛事”。
连日来，一线城市土地拍卖市场全面升温。此前，北京一块巨幅地块成功出让，并收到货款153.32亿元。随后，深圳湾后海总部地块以185.12亿元成交，创下深圳住宅用地成交总额新纪录。价格再创新高。北上广深四个一线城市都在年底前争相拿出百亿的好地块，为复苏的楼市“添火”。
财力雄厚的中央国有房地产开发商也在这场土地拍卖热潮中使出了浑身解数。中国海外、华润置地、保利发展等房企密集亮相拍地现场，瞄准一线城市优质地块。花很多钱去买土地来填补你的位置。
对于本轮土地拍卖的现货式高温，业内专家认为，地方政府和房企都有自己的逻辑。地方层面，部分城市年度土地出让金完成率较低，需要向年底冲刺；从企业层面来看，近期在一线城市拿地的房企都是今年销量排名靠前的央企。这些公司迫切需要补充库存。 ，考虑明年的促销。
一线城市“地王”纷纷刷新
以前有北京，后来有深圳。一线城市本地拍卖彻底爆发。
12月2日，深圳2024年下半年第四块住宅用地——位于南山区粤海街道的地块正式出让。该地块位于深圳后海金融总部基地，建筑面积约26.3万平方米，起拍价126.5亿元。一经上市便引起关注。
在正式招标现场，各大房企对这块土地展开了激烈的争夺。最终，经过招商与华润+中海联合体的近300轮竞价，华润+中海联合体最终以185.12亿元中标，面积售出。售价为70388元/平方米，溢价率为46.3%。
自此，深圳迄今第九个百亿地块诞生，创下了深圳住宅用地交易史上的新高。
为了吸引房地产企业拿地，深圳当地在土地出让前期考虑了多方面因素，取消了土地出让的诸多限制，并按照“价高者得”的原则确定了竞买人及成交价格。 》，并没有限制竣工后的土地出让数量。商品房销售价格不受“90/70”政策限制。
“取消地价限制可能有利于稳定房价、稳定预期，有利于提高优质地块的成交溢价率，从而支撑房价预期。”中国指数研究院深圳分院高级分析师孙红梅表示。
除了稳定市场和房价，深圳提供箱底好土地也有自己的理由。孙红梅表示，与往年相比，2024年深圳住宅用地供应量将大幅减少。截至12月2日，深圳年内共完成5宗住宅用地交易。近期深圳房地产市场活跃度持续增加，或将带动房企投资热情上升。优质地块的火热竞拍也将进一步提振市场信心。
广东省住房政策研究中心首席研究员李玉佳表示，深圳等地年度土地出让金完成率较低，需在年底冲刺；另一方面，这也是救市政策的延续。虽然11月份一线城市商品房交易依然火爆，但从周线数据来看，政策效应有所减弱。为了维持12月的人气，地王还需要激发市场的预期和信心。
在深圳不遗余力推出好地块的同时，北京这个一线城市也不落后。就在深圳土地拍卖前几天，北京出售了一块超级“巨无霸”地块，也引起了市场的强烈关注。
11月29日，北京一大块地块正式拍卖。该地块由酒仙桥、十八里店、小红门三块地块组成。总建设用地面积约14.7公顷。规划建设规模约39.4万平方米，起拍价153亿元。
由于土地总价较高，且对开发商资金实力要求严格，本次拍卖毫无悬念地成为央企主战场。当天，中海地产、华润置地两家房企现场竞标。最终，中海地产以总价153.32亿元、溢价率0.21%拿下该集团地块，销售指导价分别为12.5万元/平方米。 8万元/平方米、7.9万元/平方米。
本次交易后，成交价格达到153.32亿元，创下北京土地出让新纪录。中国指数研究院土地市场研究部负责人张凯表示，该地块起拍价高达153亿元，打破北京单次土地出让纪录，成为北京“地王”。总价方面。这也是继今年6月朝阳区首个组团地块推出后，又一以组团形式出现的“巨无霸”地块。
此前，北京土地出让总价最高的地块是中建智慧土地联合体以112亿元拿下的“酒仙桥+前卫沟+中关村朝阳花园”地块。该地块由两处住宅物业组成。它由土地和工业用地组成。本次出让的三幅地块均为住宅用地。这也是总价较高的原因之一。说明“930”新政让房企对北京市场信心增强。
上海的土地拍卖也出现了高溢价。近日，上海2024年第七批集中供地中，新杨寺地块由华润、越秀、中国能建联合中标。成交总价78.969亿元，平均楼面价7.44万/平方米，溢价率高达40.37%，这是“双高走”实施以来首次触发停牌。 “双重竞争”规则，创下上海集中供地以来最高溢价率纪录。
央企补位意愿强烈
在这一轮土地拍卖热潮中，龙头央企地产企业是绝对的主角，其拿地意愿十分强烈。
以今年上海第七批土地供应为例。据中国指数研究院统计，上海本批推出的10块地块共吸引了20家企业参与竞拍。央企龙头资金实力雄厚，有决心补充在上海的地位。其中，华润签约8块地块，中国邮政签约7块地块，保利签约6块地块。最终，华润、保利、中国海外等龙头房企均在这批土地拍卖中斩获斩获。
中海地产无疑是近期最活跃的参与者之一。从11月28日以36.45亿元竞得上海杨浦区地块，到11月29日以153亿元竞得北京集团地块，再到与华润竞得深圳湾地块12月2日185亿元，中远海运近期连续三招补仓。如果不考虑联合拿地的股权比例，这三块地块的总成本约为375亿元。
为什么领先的房地产企业要斥巨资进军一线城市？李玉佳表示，今年以来，重点城市、重点项目对房地产企业业绩的贡献明显提升。比如，中远海运在上海、北京、深圳的多个项目一直热销，贡献了过半的业绩。当房地产市场有效区域开始集中时，房地产企业不应到处撒网，而应聚焦重点城市和地区，打造高品质产品。
从地块特点来看，李玉佳表示，这类地块一定要打造成改良型地块项目。房地产公司拿地的目的是快速出售、快速回款，以应对市场下跌的波动。此外，地方政府改革土地出让模式，减少建设和价格限制，将建设权和定价权同时赋予开发商。后者可以创造真正改善的高端社区。综合起来，利润率是非常高的。
从房企经营层面来看，确实有必要收购一些有利润空间的地块，以优化土地储备结构、平滑未来业绩波动。
今年以来，几家龙头央企都面临一定的利润下行压力。中海前9个月总收入1095.8亿元，同比下降6.7%，营业利润181.8亿元，同比下降19.6%。前三季度，保利实现营业收入1827.74亿元，同比下降5.06%，归属于上市公司股东的净利润78.13亿元，同比下降41.23% 。
此外，近期一线城市楼市的回暖也让央企有了拿地弥补今年年初销售低迷的信心。
10月25日，中海集团发布三季度报告显示，1-9月合同销售金额约1988.5亿元，同比下降16.8%；前三季度，保利发展实现合同金额2416.86亿元，同比下降27.89%；同期，华润置地累计合同销售金额约1723亿元，销售面积约754.8万平方米，同比分别下降26.5%和23.9%。
在前三季度销量下滑的背景下，房企迫切需要利用市场回暖之机积极补仓，为后续业绩回升奠定基础。
商品新增价值方面，中国指数研究院数据显示，2024年1月至11月，华润置地以1091亿元新增商品价值位列榜单第一，保利发展以1091亿元新增商品价值位列第二。 1001亿元。其中，绿城中国新增增加值958亿元，排名第三；前十大房地产企业新增增加值7037亿元，占房地产百强企业的32.0%，即前十家企业占据了30%的市场份额。
值得注意的是，部分房企带动的土地拍卖热潮并不意味着土地拍卖市场已全面复苏。中国指数数据显示，2024年1-11月，TOP100企业土地购置总额7431.8亿元，同比下降31.5%，降幅比1-10月收窄7.1个百分点。一线城市陆续高价出让不少地块，全部被央企龙头收购。民营房地产企业拿地仍较为谨慎。
克而瑞表示，超过一半的企业11月份账上仍然没有土地储备，而拿地金额超过100亿的都是今年大量拿地的央企，集中在上海、北京等总房价较高的核心城市。 。总体来看，当地亮点主要由优质地块带动。 “后续，12月份将继续迎来大量高溢价的优质住宅用地，国企仍将是核心城市的主要拿地主体。”
