6 年前曾喊出“规模冲千亿”的中交地产，如今却走向了被实施退市警告的境地。
这家央企地产企业在公布了 2024 年业绩之后，正式被“披星戴帽”。其公司股票简称变为“ST 中地”，处于濒临退市的风险状态。
根据深交所上市规则，2024 年经审计后归属上市公司股东的净资产为负值，所以中交地产被实施退市警示。同期公布的业绩表明，到去年期末，中交地产的股东净资产约为-35.79 亿元。
中交地产的业绩叠加了退市风险，在最近几个交易日接连遭遇跌停。到 4 月 18 日开盘后又再度跌停，ST 中地的股价下降到 4.43 元/股，总市值缩减至 33.17 亿元。
中交地产在今年 1 月做出了宣布。它计划把自己持有的与房地产开发业务相关的资产以及负债转让给控股股东中交房地产集团。之后，它未来将主要把方向转向物业服务、资产管理与运营等轻资产业务，并且退出房地产开发业务。
事实上，近期有多家房企宣布退出房地产开发业务。不久前，国企背景的格力地产宣布完成股权置换，还计划更名并划转至华发集团，之后将专注于以免税业为主的消费行业。上个月，美的置业交出了剥离地产业务后的首份成绩单，并且表示未来会专注于开发服务、物管服务等业务。
从纷纷聚集而来，接着又默默离开座位。即便中交地产有着央企的背景，在那起伏不定的行情当中，它也已经处于即将被淘汰出局的境地了。
业绩“塌方”，净亏损超51亿
不久前公布的2024年财报，呈现出这家房企的业绩“塌方”。
该现金流量净额同比下滑了 55.6%。
中交地产去年的全口径销售额是房地产行业最重要的销售指标之一，仅为 156.43 亿元，比上年同期减少了 58.13%；其销售回款为 247.07 亿元，较上年同期下降了 45.07%；主力业务房地产开发一共带来 171.81 亿元。
中交地产在 2020 年就将目光瞄准了 500 亿元的销售规模，并且曾有计划在 2023 年跨入千亿门槛。然而，很明显，中交地产已经无法实现这一目标。
去年 12 月，中交地产为了填补营收并实现业务转向，对中交物业服务完成了全资收购。正因如此，去年的物业管理带来了 7.28 亿元营收。
房地产销售从收入比例来看仍高达 93.87%，但中交地产毅然决然地退出了房地产开发业务，之后将主要把业务重心转移到目前只能提供不到 4%营收比例的物业服务等运营上。
中交地产实施退市警告的直接原因是归属上市公司股东的净资产为-35.79 亿元。并且，公司总资产出现了 12.63%的缩水，使其降至 1076.98 亿元。
中交地产在同期发布的《关于未弥补亏损达到实收股本总额三分之一的公告》里表明，到 2024 年末时，公司合并财务报表里的未分配利润大概是-44.26 亿元，实收股本为 7.47 亿元，未弥补亏损的金额超出了实收股本总额的三分之一。
中交地产解释了未弥补亏损形成的主要原因。一方面，开发业务的交付排期存在差异，在这期间，达到交付条件的项目数量减少了。另一方面，在行业下行的背景下，为了加速去库存和资金回笼，调整了销售策略，这使得交付项目的毛利率下降了。
一方面，公司在期内有部分房地产项目呈现出了减值的迹象。另一方面，针对这些存在减值迹象的房地产项目，公司计提了资产减值损失。由于计提了资产减值损失，所以未弥补亏损的金额进一步得到了扩大。
这部分存在减值的地产项目实际上是导致净资产为负的重要因素。 这部分地产项目存在减值情况，而这一情况也是导致净资产为负的重要因素。 存在减值的这部分地产项目，是导致净资产为负的重要因素之一。 这部分地产项目存在减值，它是导致净资产为负的重要因素。 导致净资产为负的重要因素之一是这部分存在减值的地产项目。 这部分地产项目的减值情况，是导致净资产为负的重要因素。 存在减值的这部分地产项目会导致净资产为负，它是重要因素。 这部分存在减值的地产项目，对净资产为负起到了重要作用。 这部分地产项目存在减值，从而导致了净资产为负，这是重要因素。
地块贬值拖累，难保上市地位
2019 年之后，中交地产以“千亿规模”为目标，拿地的行为较为激进。经统计表明，在 2020 年到 2022 年期间，中交地产的土地投资额超过了千亿元，这直接导致了存货的上升。
2020 年，中交地产的土地投资额达到 535 亿元。此金额同比大增近 177%。而在 2020 年，全口径销售金额仅为 533 亿元。2021 年，公司的全口径销售额为 560 亿元。但当年拿地金额达到 388 亿元，是当年行业中拿地最为激进的房企之一。
此时处于特殊时期。当年在“三道红线”的这个背景之下，很多房企已经呈现出谨慎拿地的迹象。据机构统计得知，当年 TOP50 上市房企新增土地储备的总量与去年同期相比减少了 69.6％。
中交地产在那几年采取了逆势行动，其中有像贵阳云岩的地块、昆明呈贡的地块、武汉花山的地块等成为了“地王”。
期末时，中交地产拥有 117 个项目。其储备的土地总面积为 1045 万平方米，在建的面积是 771 万平方米，待建的面积也是 771 万平方米。
然而在此之后，中交地产拥有丰厚的土地储备。但这些土储未能带来与之相应的销售回报。相反，在房地产行业整体处于下行期的时候，这些土储给中交地产带来了资产减值的情况。
如果是民营企业，在面临流动性问题以及资产减值的情形下，或许能够将资产打包并以低价出售，通过这种方式换取流动性。然而，中交地产作为央企的身份在当下却对其产生了“阻碍”作用。
中交内部人士透露，中交地产当前持有的许多地块出现了贬值情况。有些地块甚至比购地价格还低，企业亏损状况较为严重。这些地不太容易卖出，若低价出售会引发国有资产流失问题。而继续持有这些地块又缺乏现金流，因此，对于亏损项目只能暂停，以避免国有资产持续贬值。
交易以现金方式进行，不涉及发行股份，也不会使公司控股股东和实际控制人发生变更。
目前存在“披星戴帽”所带来的退市风险，公司董事会表示会努力争取撤销该退市风险。通过调整项目策略，积极探索多种方式进行优化等举措，来提升经营能力；会全力拓宽融资渠道，降低融资成本，强化财务结构，以保证公司资金链的稳定；会大力推动地产出售，降低公司的资产负债率，提升可持续经营能力和盈利能力；同时还会加强内控体系，做好风险防控工作，避免系统性风险的发生。
从董事会的表态能看出，中交地产正在为保住上市的身份而进行努力。然而，在地产行业的身位方面，中交地产或许已经失去了优势，处于大势已去的状态。
