今年公募REITs市场行情火爆，到了5月30日，已有1只REIT的涨幅超过了50%，3只超过了40%，6只超过了30%，15只超过了20%，还有15只涨幅在10%以上。众多基金经理在接受采访时表示，在利率持续走低的背景下，公募REITs凭借其稳定的现金流和较高的分红回报，已经成为投资者进行资产配置的一个关键选项。基金经理同时指出，由于宏观波动等外部因素的作用，REITs市场经历了一段波动期，其估值正在逐步趋向合理。
面向未来，基金经理对公募REITs的投资潜力持高度乐观态度，并坚信其具备长期投资的价值。投资者在投资过程中，应当重视对基础资产的管理运营、现金流的分配比率等关键因素的监测。
公募REITs作为单独大类资产受青睐
警惕流动性不足和估值泡沫风险
根据Wind的数据显示，自年初至今，中证REITs全收益指数的涨幅达到了12.62%。然而，最近该指数却呈现出明显的震荡态势，处于高位波动之中。
随着货币政策的放宽以及无风险利率的持续下降，今年公募REITs作为一类独立的资产类别，其优势日益明显，吸引了越来越多的投资者关注。孙野，东吴苏园产业REIT基金经理，指出，在宏观层面，REITs的显著分红特性使其对利率变动较为敏感，货币政策的调整将对其股息的吸引力产生影响；在行业层面，REITs所依托的基础资产行业日益多样化，不同行业的特性使得其底层资产在运营过程中展现出不同的收益表现，这进而影响了REITs的整体表现；而在短期内，供求关系的不平衡对REITs的市场价格也产生了显著的影响。
红土创新基金指出，公募REITs兼具股票和债券的双重特性。其“股性”方面，受宏观经济及政策环境变动对底层资产运营状况的制约，“债性”则与债券市场利率走势、投资者构成以及固定收益投资者的市场情绪等因素紧密相连，这些因素均可能引发基金价格的波动。当前处于经济周期调整期和利率水平持续走低的背景之下，公募REITs的分红比例与十年期国债收益率的差额对市场产生了显著影响。公募REITs这一板块不仅拥有资产增值的潜力，而且分红较为稳定，然而，我们仍需警惕其可能存在的流动性短缺和估值过高的风险。
博时基金REITs业务的负责人刘玄表示，公募REITs在二级市场的价格主要由其底层资产的运营状况所决定，并非受到短期内政策变动或情绪波动的显著影响。这些底层资产主要是国内的基础设施，其中一部分的需求具有相对的稳定性。此外，机构投资者在公募REITs中的持股比例较高，这也使得市场整体保持了较强的稳定性。在股市经历波动之际，一些寻求避险的资金开始从波动性较高的资产中撤离，转而投资于稳定性更高的资产，从而在需求端构筑起一定的抵御下跌的力量。
对于未来市场走势，孙野持有这样的观点：公募REITs的常态化发行使得其稀缺性逐渐降低，与此同时，投资者对这一领域的认知也在持续增强。在这种三重因素的共同作用下，REITs市场有望逐步回归理性状态。在此背景下，一级市场的打新策略或许会逐渐失去其有效性，而二级市场则有望回归到产品本身的运行轨道。公募REITs被纳入了FOF和社保基金的投资行列，同时，这一举措还促进了其进入沪深港通的目标名单，从而有望吸引更多新增资金流入REITs市场。
刘玄指出，目前股市的波动性增强，公募REITs凭借其稳定的现金流和强制分红的特点，有望吸引更多避险资金。然而，由于不同类型的基础设施资产在某种程度上受制于整体经济状况，投资者应当关注区域经济的活跃度、底层资产的具体类型、企业的运营状况以及收入来源，同时要警惕宏观经济波动可能产生的滞后效应。
北京一家知名公募基金表示，面对利率走低和资产荒的现状，REITs这类具有高分红、中低风险特性的资产，在政策支持力度加大以及社保基金和养老金入市的预期之下，其配置的性价比有望得到持续提升。预计未来REITs市场将同时呈现出规模扩大和分化加剧的双重走势。其底层资产将逐步扩展至新基建、智慧城市、文化旅游等新兴领域，并且现有项目的增资扩募和进度加快也将增强市场的流动性。
看好公募REITs配置价值
关注底层资产、现金流分派率等指标
红土创新基金在公募REITs投资领域指出，自2021年首批公募REITs问世以来，其收益的稳定性以及资产配置的多样性优势逐渐显现。在短期内，投资者可依据利率周期、REITs分红比例与十年期国债收益率的差异来调整资产配置和持仓比例；而对于持有较多REITs基金份额的专业投资者来说，适当购买国债期货以对冲风险也是一个可行的策略。从长远角度考量，只要公募REITs项目的日常运作和基金的投资策略保持稳定，且二级市场未出现显著动荡，我们应坚持长期持有的投资策略。
在选择REITs产品时，首先应对底层资产的基本面进行深入分析，同时，应将投资分散于不同类型和地区的REITs，以此降低市场波动可能带来的风险。REITs基金适宜长期持有，以减少因频繁交易而产生的成本和税收负担。此外，为了防范高位波动等潜在风险，必须密切跟踪宏观经济形势、政策变动以及市场情绪，并据此及时调整投资策略。同时，应定期对REITs投资组合进行风险评估。
其进一步指出，在短期内，市场可能持续受到宏观经济波动的影响；同时，保障性住房、消费等周期性较弱的板块一旦出现回调，可能会更加凸显其配置价值。而对于仓储、产业园等周期性较强的板块，则需要关注内需的修复以及估值被低估的机会。从长期视角来看，养老、新型基建REITs等受政策支持的领域扩大，以及利率下降背景下高分红资产的吸引力，可能会进一步推动市场结构性机会的深化。
在挑选REITs产品时，红土创新基金建议投资者应着重考察EBITDA、现金流分配比例、项目成本与收入的比例及其影响因素，同时，还需依据基础资产类别，留意与之相关的关键运营数据。近期发布的公募REITs监管询问回应中，多数包含了降低估值的措施；在监管发行环节，一级市场的基础设施项目估值得到了进一步的稳固；此举为二级市场预留了相应的套利机会。
孙野指出，REITs产品的关键评估标准主要包括运营和财务两方面：首先，涉及底层资产的日常运营数据，例如产业园区出租率、租金收入，以及高速公路的车流量等；其次，围绕基础设施资产的分派率，相关财务数据包括收入、净利润和可供分配的金额等。这些信息都可以从定期发布的报告中获得，并可作为挑选产品的参考依据。
该大型公募指出，在挑选REITs产品时，投资者需特别留意底层资产的质量、项目的盈利能力及现金流状况、市场的估值状况和市场情绪、未来的发展潜力和成长性等多个方面。“REITs产品的底层资产现金流是否稳定，是决定其估值是否合理的核心因素。投资者应当关注资产的租赁率、租金的回收率以及运营主体的实力等方面。”新推出的REITs在市场上的表现以及投资者的心态，对于评估其价值是否公允至关重要；同时，政策的扶持和市场的状况也会对其价值的评估以及现金流的稳定性产生显著的影响。
校对：乔伊
制作：小茉
审核：木鱼
